解读七：《绥化市物业管理办法》明确规定，业主应当根据《物业服务合同》的规定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业管理区域内已竣工但尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发单位承担。开发单位出售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

　　许瑞光说：“在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业的所有人，同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业服务企业签订的，所以业主是合同的当事人，由其享有物业服务合同所产生的权利同时也应当由其负担物业服务合同所创设的义务，在物业服务合同业主一方的主要义务便是交纳物业服务费；若业主将物业交予他人使用时，由于物业使用人并非合同的当事人，因此除非经由债务承担，物业使用人不负有交纳服务费的义务。根据《合同法》的规定，由债务人与第三人签订合同进行债务承担的，应当经债权人同意才对债权人有效，因此若未经债权人同意的不构成债务承担，此时业主与物业使用人的约定对物业服务企业不产生效力，但是该约定在业主与物业使用人之间仍然有效。物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费的，物业服务企业应当受领不得拒绝，否则会构成受领迟延，因为债务除了依据法律或合同之约定应由债务人亲自履行的外均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费用的，仍应当由物业所有人即业主承担责任，物业服务企业不得要求物业使用人承担责任，但是物业使用人必须向业主承担责任；当物业尚未出售或虽已出售但是尚未交付给业主时，物业服务合同的当事人是物业服务企业与房地产开发单位，所以物业服务费应当由房地产开发单位支付。”

　　解读八：《绥化市物业管理办法》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托费用由委托双方自行约定，不得向业主(物业使用人)收取手续费用等额外费用。

　　许瑞光说：“将交纳义务人规定为该等公用事业服务的最终用户，而非物业服务企业。由于合同具有相对性只对合同当事人有约束力，对第三人原则上没有约束力，因此只有供电、供水等单位与用户享有合同规定的权利并承担合同义务。当然如果物业服务企业为了满足自己的需要而与供电等单位签订供电等合同的，作为合同当事人(即用户)应当交纳电费等。”

　　解读九：《绥化市物业管理办法》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，双方按约定交纳费用，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　许瑞光说：“原则上，各业主对于物业共用部分、共用设施设备在利用有剩余且不影响物业的使用和管理的情况下，可以经营。但是，如果进行商业经营，就超出了个人有权利用的范围。所以，利用共用部位，共用设施设备进行商业经营的，其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用，主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站，利用外墙发布广告，将共用部位出租，将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等，只有全体业主有权利用或允许他人利用，但是，考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响，比如，妨碍了有关住户的采光、通风等，所以，要征得有关住户的同意。同时，由于共用部位的商业利用，可能影响到物业服务企业的管理服务，要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定，需要签订书面合同或办理登记过户手续的，比如租赁合同的签订、地役权等的设定等，并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。

　　小区内发布广告的相关规定，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，小区的电梯间、公共走廊、外墙、屋顶、小区广场等，属于业主房屋的共有部位，是被业主分摊的建筑面积，其所有权归广大业主共同所有。经工商、市容等部门批准，在小区的共有部位发布广告，关键看谁是所有权人，谁就有权决定。如果小区住房还未出售50%时，因为开发商是拥有50%以上产权的大业主，这个决定权在开发商；如果小区住房售出50%以上时，应由小区内业主组成的业主委员会作出决定，并委托物业服务企业具体操作。由于广告的使用收益属于小区全体业主共同财产产生的收益，应当属于小区全体业主共同所有，其他任何人不能多占、独占。根据《物业管理条例》第55条的规定，不论物业公司还是开发商都无权无偿使用这些共有部位，业主们可以要求物业公司将所得的广告费归还，当然，将收益按份额分配给业主较为困难，所以，在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务。

　　物业共用设施的所有权和使用权的规定，物业的共用部分和共用设施具有配套服务于整个物业的功能，不具有独立性，它只能随专用部位出售给业主，因而形成业主共有共用。在业主购买房屋后，物业所有的共用部位就与共用设施随房屋售给各个业主，由全体业主共同所有。按照《物业管理条例》第55条的规定，在不影响共用部分和共用设施发挥正常功能的前提下，可以用于商业经营活动来获得收益，但须经过业主、业主委员会或者是物业服务企业的同意。至于要经过何者的同意，则要看具体的行为主体。因为物业的共用部位、共用设施不属于单个业主所有，而是全体业主共有，因此，其利用决策权和收益权应当归属于全体业主。但是，对于共用部位、共用设施的商业利用也有可能关系到部分业主的利益，即相关业主，因此要经过相关业主的同意。物业服务企业的职责是实施物业管理，也就当然有权决定是否将这些部位、设施进行商业使用。

　　《物业管理条例》对物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，以及对其使用情况享有知情权和监督权的主体作出了明确的规定。物业服务企业没有经过业主委员会的同意就将小区的共用设施擅自出租侵害了业主的利益，物业服务企业应当返还该部分收益于业主，用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　解读十：《绥化市物业管理办法》还规定，住房专项维修资金是指住宅共用部位共用设施设备保证期满后的维修和更新、改造资金。业主应按国家法律、法规规章的规定，依法交纳住房专项维修资金。住房专项维修资金实行专户存储、专款专用，业主大会决策，政府监管的原则。维修资金的交存标准按照建安工程造价5%至8%比例确定，并适时调整，定期公布。住房专项维修资金由业主交纳。新建房屋由开发建设单位代收代缴。既有住宅小区由业主委员会或委托物业企业代收代缴。开发单位不代收代缴维修资金的按国家规定依法处理。住房专项维修资金的使用，应遵循方便快捷，公开透明受益人和负担人相一致原则，严禁挪用。

　　许瑞光说：“根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。所谓大修，是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造，是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换，以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。”