——解读《绥化市物业管理办法》

　　编者按

　　随着我市城乡建设和房地产业的不断发展，物业管理已经成为社会管理和服务体系中重要的一环，它关系着广大业主的切身利益。物业服务企业的出现，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业都起着积极的作用。

　　2006年，我市依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和有关地方性法规及部门规章、规定，制定了《绥化市物业管理办法》，对进一步加强我市物业管理，规范物业服务市场秩序，不断提高物业管理服务水平，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益提出了具体要求。

　　目前我市市区有住宅小区485个，有物业服务企业68家。《绥化市物业管理办法》实施以来，一些小区的业主常因物业服务质量与物业服务企业存在一些纠纷，为了解决这些纠纷，使各个小区物业得到更好的管理，本报刊登《绥化市物业管理办法》解读，以飨读者。

　　4月22日，记者采访了市公用事业管理处物业办主任许瑞光，请其就《绥化市物业管理办法》中群众关心的相关内容进行了解读。

　　解读一：《绥化市物业管理办法》规定，物业管理是指物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业及其配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　许瑞光说：“物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，并与之签订物业服务合同，按照物业服务的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括物业管理的管理对象是物业，物业管理的服务对象是人、即物业所有人和使用人，物业管理的属性是经验，物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

　　物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要包括房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作，车辆道路管理，公众代办性质的服务；二是针对性的服务，主要有日常生活类、商业服务类、文化教育卫生体育类，金融服务类、经纪代理中介服务和社会福利类，三是委托性的特约服务。”

　　解读二：《绥化市物业管理办法》规定，业主是指进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人。未进行房屋权属登记，但基于买卖、继承、赠予、合法建造等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以视为业主。

　　许瑞光说：“业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。”

　　业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施、设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；法律、法规规定的其他权利等。业主在物业管理活动中，需要履行遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其它义务等。

　　解读三：《绥化市物业管理办法》还规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发单位代表、街道办事处、居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。

　　许瑞光说：“业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。业主大会是业主为实现自己对物业的自我管理，为对物业管理一区域内的共同事项作出决定而组成的。业主大会成立后，业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。这种自律组织依据国家法律、法规和政策规定以及管理规约的规定，实施自我管理、自我约束，不得组织与物业管理无关的其它活动。但是业主大会归根到底是公益性的自治组织，其各种决议或者措施都具有公益性质，而不是为了个别人的利益服务的。”

　　业主大会成立方式是由同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主共同决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施及有关共有和共同管理权利的其它重大事项。

　　解读四：按照《绥化市物业管理办法》规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力，具备必要的工作时间。

　　许瑞光说：“业主委员会是业主大会的执行机构，它是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区设计物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业主委员会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督管理规约的实施及业主大会赋予的其它职责。”

　　解读五：《绥化市物业管理办法》规定，物业服务企业应当具有独立的法人资格，具备相应的资质。从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的应当持营业执照、资质证书等资料到市物业主管部门备案。

　　许瑞光说：“物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。在义务和责任方面，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。例如业主财产丢失的赔偿责任，首先看物业公司对于财产丢失是否有过失，如果物业公司正当履行自己的义务，则不应当予以赔偿；否则物业公司应视情况予以赔偿。”

　　解读六：按照《绥化市物业管理办法》规定，物业服务收费遵循公平、合理、质价相符原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调解价。具体收费标准由合同签约方按照规定在合同中明确。物业服务收费按建筑面积计收。

　　许瑞光说：“物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。