——解读《绥化市物业管理办法》

　　编者按

　　4月25日，本报刊发了市公用事业管理处物业办主任许瑞光就《绥化市物业管理办法》相关规定进行的解读，十个方面，旨在明确业主和物业服务企业双方的权利义务，确保在物业服务中存在的纠纷得以解决。

　　业主作为小区物业管理的受益者、环境建设的参与者，如何进一步明确权责、更好地从自身做起，与物业服务企业一道维护好小区的居住环境和生活秩序，共同打造安全、放心、舒适的宜居环境？本报记者再次采访了市公用事业管理处物业办主任许瑞光，他继续就《绥化市物业管理办法》进行解读，八个方面，以飨读者。

　　解读一：《绥化市物业管理办法》规定，新建物业管理区域内，开发单位应按照下列规定配置物业管理用房：建筑面积20万平方米以下的，按物业建筑面积的2 ‰配置，建筑面积超过20万平方米的，除按照20万平方米的2‰配置外，超过部分按1‰的标准配置；具备供(排)水、供电、供热、通风、采光等基本使用功能，并配置独立的水、电、热等计量器具；物业管理用房要进行简易装修；物业管用房由开发商无偿提供，产权归属全体业主共有；业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于15平方米，不超过60平方米；物业管理用房应依法办理产权登记，开发单位、物业服务企业不得改变其用途，业委会也不得将其转让或改作他用。

　　许瑞光说，物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。本条明确规定了建设单位具有为物业服务企业配置物业管理用房的法定义务。因此，建设单位在建设项目的立项阶段，就要做到全面规划，统筹安排，以使物业管理用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。

　　物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动的，因此是由物业服务企业占有和使用的。根据本条的规定，由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。但是需要明确的是业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权而是一种特殊的所有权，即建筑物的区分所有权，因此，业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、收益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。物业管理用房，为建筑物的共用部分而非专有部分，因此不是为任一业主单独所有而是由全体业主共有，这些房屋的占有、使用、收益与处分应当由全体业主共同进行。物业服务企业之所以对物业管理用房享有占有与使用的权利，并非因为服务企业是所有权人而是根据物业服务合同的约定由业主授予的。

　　《物业管理条例》第六十五条擅自改变物业管理用房的用途的责任规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处l万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　解读二：《绥化市物业管理办法》还规定，业主大会依法选聘物业服务企业后，业主委员会应代表业主与被选聘的物业服务企业签订物业服务合同；物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，持物业服务合同到物业主管部门备案。

　　许瑞光说，物业服务合同对业主的约束力，业主委员会有权与物业公司签订物业服务合同，业主应受该合同的约束，不能因此拒交物业服务费。业主大会是决策机构，只要业主大会按照法定的或者议定的议事规则作出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。

　　业主大会一般是人数众多的团体，对于具体问题的执行难以完成。业主委员会是业主大会的常设性机构，专门执行业主大会的决策，在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。在与物业服务企业交涉方面，由业主大会通过会议的形式决策选择由哪一家物业服务企业对本小区进行管理；一旦选定了物业服务企业，具体的物业服务合同则由业主大会的执行机构——业主委员会签订。因此，在实践中，不存在业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，也不能由单个的业主各自分别与物业服务企业签订物业服务合同，因为如果这样做，物业小区的管理秩序将难以实现。因此，业主委员会与物业公司签订物业服务合同，并没有超出其职责范围，双方签订的物业服务合同是有效的，业主理应受其约束。

　　解读三：《绥化市物业管理办法》明确规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作，发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作；物业服务企业雇用秩序维护员的，应当遵守国家的有关规定，秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　许瑞光说，一般而言，物业服务企业的权利义务来自于物业服务合同。但是作为物业服务企业的主要义务之一的安全防范义务，则直接来源于《物业管理条例》的规定，而不是物业服务合同的约定。物业服务企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。小区治安管理义务包括执行门卫值班制度，以防闲杂人等自由进出物业小区、实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患，制止不遵守管理规约等规章制度的各种行为，检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序，防范并制止其他妨碍小区公共安全秩序的行为。

　　解读四：《绥化市物业管理办法》规定，业主(物业使用人)应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当配合物业服务企业督促其交纳，物业服务企业应公布物业服务费交纳情况。

　　业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

　　许瑞光说，业主逾期不交纳物业服务费是违法行为。违法主体是业主。业主的这种行为对于物业服务企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为。与此同时，对于物业管理区域内其他业主而言，由于不交纳物业费的业主的这种违法行为将有可能损害其他业主的利益，也即实际上侵害了按时交费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯，所以业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会代表全体业主督促其限期交纳，体现了业主的自我管理、自我监督。对于仍不交纳的，按照《民事诉讼法》的有关规定，物业服务企业可以向法院提起诉讼，追究其违约责任，强制其交纳。对于物业费的催交，《物业管理条例》虽然规定了物业服务企业起诉业主的权利，但是这里用的是“可以向法院提起诉讼”，可见法律并没有排除其他解决纠纷的途径。诉讼作为最后的救济手段有自身的特点，既以国家的强制力进行保障，但是也有费时费力的缺点，因此，除此之外，当事人还可以选择其他救济途径。根据我国有关法律法规的规定，对于物业服务费纠纷，可以采取除诉讼外以下几种方式进行解决：当事人双方协商解决、由物业管理协会或者其他第三方调解解决、提交仲裁委员会裁决。

　　解读五：《绥化市物业管理办法》还规定，业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定，安全合理使用物业，不得损害公共利益和他人合法权益。物业使用中禁止下列行为：破坏房屋承重结构、主体结构；损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；破坏房屋外观；违法搭建建筑物、构筑物；擅自改变物业的使用性质；侵占绿地，损毁花草树木；随意停放车辆；随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；擅自设置摊点；法律、法规、规章禁止的其他行为。物业服务企业发现业主、物业使用人在物业使用过程中有本条前款行为的，应当予以劝阻、制止，制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止和处理。物业企业应协助调查和取证。

　　许瑞光说，对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分，而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的，因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。

　　《物业管理条例》规定，业主行使对公共部分的所有权的方式是通过召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的方式进行。业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业服务企业即可。由于物业服务企业并非物业的所有人，因此其须改变这些建筑及设施时也必须经过业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益，因此对物业管理区域内的公共建筑及共同设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。

　　解读六：《绥化市物业管理办法》明确规定，业主(物业使用人)需要装饰、装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并按照法律、法规的规定办理有关手续；物业服务企业应当将房屋装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主(物业使用人)；业主(物业使用人)应当与物业服务企业就房屋装饰、装修中的废弃物的清运、处置和共用部位、共用设施设备损坏赔偿等有关事项签订协议；物业服务企业发现业主(物业使用人)、使用人在房屋装饰、装修中出现违反法律、法规、规章或者管理规约的行为，应当依据有关规定或者约定进行劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　许瑞光说，业主作为物业专有部分的所有人，原则上由权利处分自己专有部分的物业，当然也包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其它业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装修装饰施工时都会影响到其它业主的权益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等侵害其它业主或居民的合法权益，因此法律必须对此进行调整。规定业主在装修装饰时应当遵循一定的准则，禁止一系列严重影响其它业主利益的行为。根据《住宅室内装饰装修管理办法的规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

　　解读七：《绥化市物业管理办法》规定，任何单位或者个人不得随意占用物业服务区域内的道路或者场地停放机动车辆。在不影响通行、消防和安全的前提下，确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业物业服务企业、业主委员会同意；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当按规定向物业服务企业交纳场地占用费。所得收益主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用；对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同。

　　许瑞光说，物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有，应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此通常而言，单个业主以及物业服务企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、绿地，否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。但是在特殊情况下，业主或者物业服务企业可能需要临时占用与挖掘道路、绿地。

　　解读八：《绥化市物业管理办法》明确规定，水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业服务企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：供电设施：进户线以内的，由业主负责；以外的，由电业部门负责；自来水管线：用户进户管道以内用水设施由业主负责；进户管道以外至检查井以内，由物业服务企业负责，以外的由自来水公司负责；下水管道：住宅小区内的检查井、化粪池及管线(不含市政管线)，由物业服务企业负责；以外的，由市政部门负责；通讯管线：楼内电话预埋管线及其它管线均由通讯部门负责；有线电视管线：楼内有线电视预埋管线和其他管线由有线电视单位负责；供热设施的运营、维修和养护责任，按照下列规定划分：热源单位厂区内的供热设施，由热源单位负责；热源单位厂区外至居民室外的供热设施，由供热单位负责；前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先同物业服务企业达成协议，并及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

　　许瑞光说，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分，法律法规有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，应当通过合同约定来确定；没有合同或者合同没有约定的，由当事人协商解决；如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应价格已包含了物业管理区域内相关管线和设施设备的维护、养护费用的，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任由相应的供应单位承担。因为安装并维护这些管线设施是有关单位根据其与业主所签订的供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视合同所承担的义务，是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。